金地集团(600383.CN)

招商证券:“推荐”金地集团

时间:19-12-11 07:55    来源:中证网

研究报告内容摘要:

在发展中解决问题还是有定力先调结构再发展,研究金地像极了研究当今的中国经济。公司作为老牌房地产龙头,2010-15年管理层变动、险资入住、战略相对保守,且产品定位偏高端受调控影响较大,发展降速,16年周转提速甩清“包袱”,17年重启扩张步伐,公司亦具备高质量周转基因,未来几年或是“轻装上阵”的价值型龙头。

栉风沐雨,三十而立,资产端扩张主要靠资本积累、无息杠杆推动,近两年周转提速则进一步推升销售端增幅。栉风沐雨,三十而立。公司是一家老牌龙头房企,1998年成立,2001年上交所上市,并开启全国化布局,之后迎来9年的高速发展期;2010-2015年,管理层变动、险资入住、战略相对保守,且产品定位偏高端,受调控影响较大,公司发展降速,期间总资产/全口径销售额分别仅增加至1.9X/2.2X,均远低于其他龙头;2016年借行业回暖春风公司周转提速,顺势甩清“包袱”,17年加杠杆重启扩张步伐,18-19H1持续逆市扩张,未来几年或是“轻装上阵”的价值型龙头,截至18年底,公司总资产/全口径销售额较2010年分别增加至3.8X/5.7X,其中资产端扩张主要靠资本积累、无息杠杆推动,近两年周转提速则进一步推升销售端增幅。

土储充裕且聚焦一二线及强三线,17年以来拿地逆市扩张且潜在盈利能力仍有保障。公司2015年之前是典型的“顺周期”拿地策略,拿地力度与行业景气几乎同步,但本轮周期呈现出“逆周期”拿地策略,对应16年高点适当收敛拿地,17年后加杠杆逆市扩张;城市布局上坚持深耕一二线,18来适当加大强三线的下沉以扩充城市布局广度;方式上延续大力合作拿地,15年之后拿地金额权益比基本稳定在40%-50%之间;拿地质量上,潜在盈利能力略有下滑,但降幅可控。整体来看,公司17年来有质量地逆市扩张或助力后续销售维持较高增长。

销售规模增长以城市深耕为主,扩张为辅。2010年至2018年,公司全口径销售额增长473%至1623亿元,布局城市数量由12+城增加至54城(2019H1,万科/保利已分别覆盖74/104城),城市扩张相对偏谨慎;公司TOP15城签约销售额占比约82%(项目表口径),结构较为集中,其中13城2018年销售市占率较2010年均有不同程度提升,东莞、南京、金华等增幅均超3%;整体而言,销售规模增长以城市深耕为主,扩张为辅。得益于17年后拿地逆市扩张,未来一两年可推货值相对充裕或助力销售维持相对较高增长,结构上强三线贡献或有提高。

探索商业地产和金融等领域,多元发展相辅相成。具体来看:a.商业地产以金地商置为平台,专注于商业中心和产业园镇,截至2018年,商业综合体项目23个、总建面约220万方,产业园镇类项目共13个,总建面约130万平;b.稳盛投资专注于中国房地产市场投资,截至2017年,累计管理规模折合人民币341亿元;c.金地物业稳居全国百强物业top10,盈利能力持续改善且仍有提升空间,截至2019H1,合同管理面积近2亿平米。

投资建议:公司2016年借行业回暖春风周转提速,顺势甩清“包袱”,17年重启加速扩张步伐,快速实现土储扩充且潜在盈利能力仍有保障,当前可售货值充足且聚焦一二线城市及强三线,或助力后续销售维持较高增长;另外,公司融资优势较为显著且相对估值优势突出(2020PE=5.0X、市值较NAV折价约40%),亦具备高质量周转基因,未来几年或是“轻装上阵”价值型龙头。维持“强烈推荐-A”投资评级,短期目标价17.78元/股(对应2020PE=7X)。

风险提示:销售增长不及预期,股权结构存在不确定性,分红比例不及预期。