金地集团(600383.CN)

只有数量没有质量的金地集团 真配得上“头部房企”称号吗?

时间:20-08-13 10:59    来源:中国经济网

半年报披露在即,金地集团(600383)(SH600383)8月5日公布了7月份销售情况,在同行业大部分房企销售数据不佳的情况下,金地表现逆势增长。

今年前7个月得益于国内疫情好转,金地销售情况相当不错。

整个7月实现销售金额209.4亿元,同比增长41.57%,但是较6月份338.2亿元的销售额减少了128.8亿元。

而今年前7个月,金地累计销售额则达到1225.7亿元,同比增加22.12%,按这样的节奏,年底再破2000亿应该问题不大。

杠杆拉满

不计成本的举债拿地

作为国内头部房企之一,跟碧桂园一样,金地也奉行快速拿地、快速建设、快速销售和快速结转回笼资金的高周转模式。

凭借这套模式,金地2013年定下“5年内销售额破千亿”的目标到2016年就提前实现,当然这里离不开2014-2015年的房地产市场的火热对加速房企资金回笼的利好,但更重要的一点在于金地高周转模式缩短了存货周转期。

2015年,金地全年销售额只有617亿元,到2016年,金地年销售额直接突破千亿,达到1006.3亿元,同比增长63.2%,重回头部房企行列。

此后三年金地销售规模持续扩大,2017年,金地全年销售额为1408.1亿元,同比增长39.9%。

到2018年,金地全年销售额再度增长200多亿,达到1623.3亿元,同比增长15.3%。

到去年,金地销售额直接突破两千亿,达到2106亿元,同比增长29.74%,成功迈入两千亿房企俱乐部。

高周转模式就像吸鸦片一样让金地上瘾,一面是高周转下光鲜靓丽的业绩表现,另一面则是为了维持高周转所需现金流,不得不债台高筑。

因为这套模式要求房企不计成本的快速拿地,然后快速开发,出货周期越短,营收增速越快。

因此这类企业如果自有资金不够充裕就会陷入高杠杆经营困境。一旦在这个困境里无法脱身,金地的明天或许就是泰禾、富力的今天。

近年来的财报数据也论证了金地的债务问题,正在威胁到金地的长远发展。

2017年至今,金地集团负债总额稳步攀升。

2017年,金地负债总额为1499.86亿元;

2018年为2118.77亿元;

2019年为2524.47亿元;

到今年一季度,负债总额已经增至2748.25亿元。

其中2017年到2019年,金地有息负债也从553.54 亿元上升至947.58亿元。

再看具体负债结构,尽管长期非流动负债增速不高,但短期流动负债的增长相当明显。

仅从2017年到2019年,金地短期流动负债同期分别为1044.94亿元、1406.13亿元和1883.30亿元长,平均以每年400多亿的规模增加,分别占总负债比重为 69.67%、66.37%及74.60%。

图片来源:万得股票

而到了今年一季度,金地流动负债在3个月内增加了200多亿,达到2100.35亿,照着这个趋势,到今年上半年,金地流动负债预计将突破2300亿,年底突破2500亿也不是没有可能。

与此同时,金地资产负债率也从2016年的65.43%,到2017年增至72.13%,截止到2019年,金地负债率持续维持在70%以上,高于65%的行业平均水平。

 

图片来源:鹰眼预警

得益于大幅举债带来的充裕流动性,金地2017年-2018年的拿地节奏也是相当激进!

2016年,金地全年新增土储533万平米。

到2017年公司新增了约1300万平方米的土地储备,创历史新高,拿地均价约为9328元/平米,较上年的7692元/平米大幅增加21.27%,总投资额近1004亿。

到2018年,金地拿地速度小幅下降,全年仅新增1072万平方米的土地储备,但总投资额仍达到1000亿元。

再到2019年,金地全年新增113宗土地,新增土储1688万平米,同比增长57.5%,总投资额同比增加20%,达到1200亿元。

由于拿地规模激增,金地的存货规模也在大幅攀升。

2013-2016年金地存货基本处于“零”增长,2016年还出现小幅下降。

但从2017年开始,金地存货由2016年的717.8亿元增加至841.8亿元。

2018年再度增加至1121.17亿元,首次突破千亿元大关。

2019年金地存货规模达到1397.83亿元,较年初的1121亿元增长了15.61%。

再到今年一季度,金地存货规模1498.59亿元。

图片来源:万得股票

不过,受制于高周转模式对土储的高需求,金地对合作拿地依赖度较高,但在目前5233万平方米总土储面积中,金地的权益占比只有53.54%,占比并不高。

在标准排名官博看来,导致金地权益占比偏低的主要原因在于,近几年金地一直采取的是“先拿地再引入合作方,然后共同出资开发”的模式。

2015-2018年,公司拿地分别投入297亿元、399亿元和1004亿元和1000亿元,而权益投资额分别为113亿元、168亿元、473亿元和404亿元,权益投资占比分别为38.05%、42.11%、47.11%和40.40%。

平安证券曾对此指出,金地土储权益占比较低,未来或面临少数股东权益损益占比上升而稀释归母净利润的风险。

借新还旧的金地

销售规模越大

经营效率越低

不过,随着近两年楼市政策对房企存货周转压力的影响逐渐体现,以及此前举债扩张的债务集中到期,金地的偿债压力愈发明显。

在今年一次公开演讲中,金地现任掌门人凌克难得对杠杆拉满的高周转经营模式提出否定态度,认为高周转将无法适应新的楼市发展需求。

与此同时,今年来金地也在通过借新还旧解决滚雪球般的债务问题。

根据官方公告及公开信息,今年2月份以来,金地集团先后发行了四期超短期融资券,每支均为10亿元,累计发行额40亿元,以及一支金额20亿的中期票据。

其中第一期10亿规模的短期融资债和20亿规模的中期票据,主要用来偿还金地2019年发行的短期债券“19 金地SCP001”。

剩下3期10亿规模的短期融资债,则用于置换了此前兑付债券“18 金地 SCP003”的自有资金。

8月6日,金地再度发布公告,称将发行20亿规模的第三期中期票据,也将用于偿还即将到期的债券。

至于金地为何要借新还旧,估计是因为负债规模较大,自有资金在高周转模式下无法全部用于偿债。因为相比偿债,保持已有的拿地建设节奏才是最重要的。

可即便如此,金地的经营效率却并没有同步提高。甚至在2017年和2018年,主业卖房产生的经营性现金流连续两年为负,同期分别为-69.89亿元和-18.28亿元。

这一时期金地主要现金流来自外部融资,同期融资性现金流从2016年的-95.52亿元,猛增至2017年的124.71亿元,到2018年融资性现金流已经达到213.3亿元。

今年一季度,受疫情影响,金地经营性现金流再度为负,达到-85.75亿元,而同期融资性现金流则直接超过整个2019年,达到77.67亿元。

图片来源:万得股票

这也从侧面说明,金地并没有太多现金流维持集团正常经营,但凡手里有钱,它就不至于在当前房地产弱周期行情下,大幅举债经营。

而且在2016-2019年扩张最快的几年,金地销售规模从百亿突破千亿,再突破两千亿,但净利率却没有获得同步增长。

2015年,金地净利率为14.8%,到2016年小幅增至15.5%,2017年增至25.39%,此后两年金地净利率不仅没有增长,而且在小幅下降,一直维持在24%左右,经营效率显然没有跟上销售规模的增长。

 

图片来源:东方财富

当然,这也跟金地在资产开发过程中,权益占比较低有较大相关性,对此凌克也无奈的表示:合作开发是金地目前的被动选择,只希望以后能通过科技进步和技术革新提升投资效率。

而技术革新的背后,效率是提高不少,但牺牲的楼盘质量,也让金地一次又一次的面临维权事件。

高周转的金地

逃不开的维权官司

今年7月初,金地在深圳的项目就因涉嫌虚假宣传,与业主对簿公堂。

据了解,深圳金地塞拉维花园项目样板房和宣传资料均表明别墅包含地下负一层及夹层,开发商因无法交付被法院认定为合同违约,需赔款7400万余元。

此后不到一个月,金地在武汉的项目——金地北辰阅风华,同样因虚假宣传爆发大规模的业主维权。

据业主透露,金地北辰阅风华项目置业顾问曾在销售时承诺,可就近入学华中师范大学第一附属中学美联实验学校,而实际上并非如此。

同样是今年7月份,金地在广州的金地公园上城和金地香山湖小区,又因超标排放水污染物,被广州市增城区人民政府罚款50万。

而这些维权或违法事件只是金地旗下房地产项目的冰山一角,从金地2015年开始不断做大销售规模开始,金地的维权事件就从未断绝,在浙江、山东、河南、河北等全国多个省市时有发生。

有业内人士估计,金地楼盘质量问题频发,多半是由于销售业绩压力大,盲目加快工期以及在质量监管方面松懈所导致。

再算上高周转鼻祖碧桂园此前遭遇的楼盘质量问题,高周转在把房子变成快销品,加速房企资金回笼的同时,似乎真的很难跟楼盘质量相调和。

而这样不顾质量,只图扩张的企业竟是国内头部房企!

这个房地产世界真是够讽刺的!