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光大证券-房地产行业流动性跟踪报告

时间:20-08-13 08:03    来源:中证网

研究报告内容摘要:

◆7月新增居民中长贷同比高增,短期按揭贷款供需表现较强

7月整体信贷投放回落,但居民部门表现相对稳定,低基数下单月同比增长48.2%,占比提升至76%(6月为54%)。其中新增居民中长贷6067亿元,继续保持在6000亿规模以上,单月同比增长37.4%,短期内按揭供需表现均较强。

7月全国首套、二套平均房贷利率环比下降2BP至5.26%、5.58%,二者相较去2019年末均下降26bp。

1-7月新增居民中长贷3.4万亿,同比增速提升至+6.7%,对比2019年全年增速为+10.1%。下半年信贷政策回归常态化,总体投放节奏趋于平稳。其中在居民购房需求释放以及银行资产配置短期路径依赖下,预计按揭贷款供需两端具备支撑,我们维持2020年新增房贷约5万亿的判断(基础假设为整体新增信贷约20万亿),下半年行业需求侧资金支持仍将保持平稳向好的态势。

◆供给侧资金来源趋势分化,境内债将迎来到期高峰

7月房企境内外合计发债850亿元,环比增长43%,同比增长10%,单月净融资规模增长至211亿元。其中7月境内发债697亿元,环比增长52%,但单月净偿还提升至130亿元。7月境外发债窗口继续恢复,大中型民营房企持续活跃,单月发行515亿元,环比增长31%,单月净融资增至340亿元。

资金价格方面,7月境内地产债一级市场定价较前期低位微幅回升,但仍明显好于2019年水平;境外地产债一级市场定价已有所修复,且新发债期限明显拉长,旭辉、阳光城新发美元债利率已低于年初时成本。

1-7月房企境内外合计发债7332亿元,同比下降2%,净融资约2914亿元,同比下降20%。1-7月房地产集合信托募集资金4516亿元,同比下降11%,占整体集合信托募集资金的比重约29%(2019年全年约37%)。

整体而言,7月行业供给侧流动性有所分化,境内债市场进入平稳期,海外债市场情绪回温,信托融资受监管影响较明显。值得注意的是,下半年境内债将迎来到期高峰,未来4个季度季均到期额为2253亿元,对比前4个季度季均到期额约1225亿元。

◆投资建议:

下半年主流房企进入集中推盘期,供给驱动销售弹性复苏,7月40家主流房企销售额同比增长27%。目前AH主流房企相对估值优势明显,股息收益可观且确定,长线资金持续布局。我们维持“下半年地产股配置可更加积极”的判断,建议关注万科A/万科企业、保利地产、招商蛇口、金地集团(600383)、融创中国、中国金茂。

◆风险分析:

新冠疫情冲击明显,全球经济整体降速,影响居民收入、信用扩张、按揭偿还及消费支出;房企还债高峰来临,部分中小房企信用风险提升;办公楼出租率及租金水平下降;消费支出下滑有可能导致零售和仓储物业租金下滑。