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房地产行业月报:销售全线复苏,土地购臵不升反降,维持“优于大市”评级

时间:20-09-16 15:30    来源:格隆汇

机构:海通证券

评级:优于大市

8 月数据关注点:

1)8 月单月商品房销售面积 14.85 亿平米,同比上升 13.69%;商品房销售金额 15520 亿元,同比上升 27.11%。从 8 月分线商品住宅销售面积和销售金额情况来看,一线城市同比增幅扩大,二线城市同比增幅扩大,三四线城市同比增幅扩大,一线城市同比增幅最大,二线城市同比增幅最小。8 月结束后,将迎来市场传统旺季。从目前数据看,明显淡季不淡,市场需求韧性十足。

? 2)考虑目前开发商普遍存在降杠杆、增现金需要,预计后续 9、10 月销售仍将继续保持较好增长速度。我们重申 8 月 11 日报告《局部调控不改城市圈轮动复苏》观点,认为下半年销售趋势有望延续复苏,城市圈复苏趋势将从中心向外围拓展。我们对全年销售金额保持乐观。

 3)我们预计后续开发投资增速会有回落,主要原因是:土地购臵,杠杆行为会有所收敛;考虑经济逐步复苏,流动性收紧预期会降低开发商投资节奏。

8 月单月全国房地产开发投资同比增长 11.78% ,单月新开工面积同比上升2.41%,土地购臵面积同比下降 7.56%,房企开发到位资金当月同比上涨18.27%。8 月投资、新开工、房企到位资金的复苏加快,但土地购臵仍然保持负增长的趋势。近期融资收紧政策出台,房企拿地资金收缩,使得土地购臵的热度主要集中在热点城市优质地段,并未在三四线城市出现过热的迹象,预计全年土地购臵小幅负增长。

 8 月房屋竣工面积同比下滑 9.84%,跌幅较 7 月缩小 4.16 个百分点。5 月竣工面积由跌转正,6 月出现下滑,7 月下滑幅度扩大,8 月下滑幅度收窄。近期房企融资政策收紧,房企重心回归至抓销售促回款。我们预计后续竣工下滑幅度持续收窄,全年小幅负增长。

房地产投资累计同比上升 4.6%,增幅扩大1.2 个百分点。2020 年 1-8 月全国房地产累计开发投资为 88454 亿元,同比上升 4.60%,增幅较 2020 年 1-7 月扩大 1.20 个百分点。1-8 月商品住宅投资 65454 亿元,同比上升 5.30%,增幅较2020年1-7月扩大1.20个百分点。住宅投资占房地产开发投资比重为74.0%,比重较 2020 年 1-7 月上升 0.10 个百分点。

8 月土地购臵跌幅扩大,累计同比跌幅扩大 5.8 个百分点。1-8 月,全国房地产开发企业土地购臵面积 11947 万平方米,累计同比减少 2.40%,跌幅相较 2020年 1-7 月的-1.00%扩大 1.4 个百分点。7 月单月土地购臵面积 2288 万平米,同比下降 7.56%,跌幅相较 2020 年 1-7 月的-1.80%扩大 5.8 个百分点。

8 月房企到位资金同比上涨 18.27%,累计同比涨幅扩大 1.78%。2020 年 1-8月全国房地产资金来源总量达到 11.71 万亿元,累计同比上涨 2.96%,累计同比涨幅较 2020 年 1-7 月扩大 2.14 个百分点。8 月单月资金来源总量达到 1.65万亿元,同比上涨 18.27%,同比增幅较 7 月扩大 1.78 个百分点。

投资建议:维持“优于大市”评级。 A 股重点推荐万科 A、保利地产、金科股份、世茂股份、南京高科、金地集团(600383)、中南建设,H 股推荐融创中国、中国金茂、世茂集团、旭辉控股集团、龙光集团、建发国际集团、禹洲集团等。物业板块继续关注 A 股招商积余、新大正;H 股中海物业、宝龙商业、佳兆业集团等。

风险提示:行业面临政策不及预期风险、基本面下行风险。